1. حوزه‌های سیاستی
  2. >
  3. سیاست اقتصادی
  4. >
  5. مسكن

نوع مطلب: مقایسه سیاستی

23 اردیبهشت 1398 ساعت 23:13 شماره مسلسل: ۲۲۰۰۸۱۳

سیاست‌گذاری مسکن در استرالیا

سیاست‌گذاری مسکن در استرالیا

در این نوشتار درصدد هستیم ساختار سیاست گذاری مسکن در استرالیا را مورد بررسی قرار دهیم.

1-مقدمه

براساس سرشماری سال 2011 حدود 21 میلیون نفر در استرالیا زندگی می کنند که 9.1 میلیون نفر آن در خانه‌های خصوصی زندگی می کنند. در طول دهه گذشته جمعیت این کشور به خصوص از طریق مهاجرت افزایش یافته است(1).تعداد خانه ها نیز رشد کرده است، هرچند، در سال 2011، نرخ رشد خانه کمتر از نرخ رشد جمعیت بوده است. در طول این دوره، تجویز سالانه ساخت مسکن به طور متوسط 179،000 در سراسر استرالیا بوده است . این فرآیند عمدتا منعکس کننده رونق ساخت و ساز آپارتمان در بخش اجاره و سرمایه گذار در سیدنی، ملبورن و بریزبن است. تصویر تقاضا و عرضه مسکن توسط دو عامل تحت تاثیر قرار گرفته است.یکی از آنها تقاضای مسکن بوسیله غیر ساکنان است.دوم میزان قابل توجهی از خانه ها خالی است و اشغال نشده است.براساس سرشماری حدود 935،000 خانه اشغال نشده - تقریبا 11٪ از سهام مسکن است (2).اکثر خانه های استرالیا خانه های مستقل ویلایی(74٪) هستند. با این حال آپارتمان ها (15٪) و خانه های نیمه مستقل (10٪) در طول سالهای 2001-2011 افزایش یافتند و این فرایند به ویژه در سیدنی، ملبورن و بریزبن ادامه دارد. در این نوشتار درصدد هستیم ساختار سیاست گذاری مسکن در استرالیا را مورد بررسی قرار دهیم(2).

2-تصدی مسکن

در سال 2013-2014 بررسی درآمد و مسکن نشان می دهد ، از حدود دو سوم خانه های استرالیا: 31٪ خانه های آن بدون وام مسکن، و 36 ٪ تحت وام مسکن بودند. تقریبا یک سوم خانوارها اجاره نشین بودند: 26٪ در بخش اجاره خصوصی و 4٪ در مسکن عمومی بودند. در طول دو دهه گذشته، نرخ مالکیت خانه - با وام و بدون وام مسکن - از 71٪ به 67٪ کاهش یافته است. در عین حال، اجاره خصوصی از 18٪ به 25٪ در تمام خانوارها گسترش یافته است.کاهش میزان مالکیت مسکن در خانوارهای جوان بیشتر مشهود بوده است.از سوی دیگر در سراسر استرالیا، مسکن اجتماعی کاهش یافته است(3).

3-قیمت خانه، اجاره و قیمت مناسب

قیمت خانه ها در طول دو دهه گذشته در همه کلانشهرهای استرالیا و در کل استرالیا به طور واقعی افزایش یافته است.افزایش قیمت خانه از سطح درآمد و رشد دستمزد پیشی گرفته است اگرچه نرخ بهره پایین هزینه خدمات وام را کاهش داده است.یکی از تاثیرات افزایش قیمت ها، حجم بالایی از بدهی های خانوار بوده است. بدهی خانوارهای استرالیا به عنوان یک درصد از درآمد قابل استفاده ملی، از سال 2000 تاکنون از 141 درصد به 206 درصد افزایش یافته است - افزایش بین یک سوم و نیم. پس از یک دوره ثبات نسبی در اوایل سال 2000، اجاره های خصوصی در دهه گذشته به طور واقعی افزایش یافته است.در میان گروه های درآمدی پایین ، نرخ فشار مسکن (یعنی هزینه های مسکن بیش از 30٪ از درآمد خانوار) و بحران مسکن (هزینه های مسکن بیش از 50٪ از درآمد خانوار) یشتر در میان مستاجران خصوصی است. در میان مستاجران خصوصی کم درآمد، نسبت متوسط اجاره و سایر هزینه های مسکن به درآمد ناخالص خانوار 35٪ است. ارقام قابل مقایسه برای اجاره دهندگان اجتماعی، کسانی که با وام مسکن خریداری می کنند و کسانی که به طور مستقیم خانه خریداری می کنند به ترتیب 23٪، 26٪ و 6٪ است(3).

4-سیاست گذاری مسکن

4-1-یارانه مسکن

4-1-1-یارانه مسکن به صورت کمک هزینه اجاره

مهمترین یارانه نقدی کمک هزینه اجاره، کمک هزینه برای مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه و کمک های اولیه برای خانه اولیهاست. کمک هزینه اجاره یک فایده اجتماعی برای افرادی است که برخی پرداخت های اجتماعی را دریافت می کنند و در خانه های اجاره ای غیر دولتی زندگی می کنند.به طور مشخص، مستاجران مسکن اجتماعی و ارائه دهندگان مسکن بومی واجد شرایط کمک هزینه اجاره می باشند، و پرداخت به عنوان یارانه برای این بخش مسکن اجتماعی مهم است(4). با وجود رکورد پراکنده، هزینه کل کمک هزینه اجاره طی سه دهه گذشته افزایش یافته است و هزینه دولت فدرال برای کمک هزینه های مسکن رشد یافته است. کمک های مالی برای مسکن اجتماعی و مسکن ارزان قیمت توسط دولت های فدرال و ایالت ها برای ارائه دهندگان مسکن تحت تعدادی از برنامه ها ساخته شده است. بزرگترین قرارداد ملی مقرون به صرفه برای مسکن (قبلا قرارداد مسکن متعلق به ایالت مشترک المنافع) است که در آن دولت های فدرال و ایالت ها مسئولیت های مسکن اجتماعی را در هر ایالت و قلمرو تأمین می کنند.از سال 2008، دولتهای فدرال و ایالتها نیز به طرح ملی اجاره مقرون به صرفه کمک کرده اند،که با هدف تشویق سرمایه گذاری های نهادی در مسکن اجاره ای مقرون به صرفه تاسیس شد. این عملکرد از طریق ارائه بسته های یارانه ای 10 ساله به طور مستقیم به ارائه دهندگان مسکن اجاره ای مقرون به صرفه، از جمله ارائه دهندگان خدمات مسکن و تامین کنندگان خصوصی کمک می کند. . با این حال، از سال 2014، دولت فدرال تصمیم گرفت ، بسته های یارانه ای جدیدی از سال 2014 اختصاص نیابد(4).

از دیگر برنامه های حزب کارگر این است که تخفیف مالیاتی بر روی سرمایه گذاری های بزرگ بر مسکن اجاره ای اعمال کند. در واقع این حزب از رواج سرمایه گذاری بر روی ساخت مسکن اجاره ای و اجاره داری حرفه ای حمایت می کند.این اقدام به تنوع بخشی در بازار مسکن منجر شده و افراد را برای تامین مسکن متناسب با نیاز خانوار کمک می کند. این اقدام فعالیتی مولد محسوب شده و موجب گسترش ساخت و ساز مسکن خواهد شد.سیاست های دولت کنونی استرالیا از سال ۲۰۱۳ تا کنون موجب افزایش فشارها بر بازار مسکن شده است. میزان افراد بی خانمان ۲.۸ درصد در سال افزایش داشته است و بخشی از مستاجران کم درآمد با اجاره های غیرقابل پرداخت، در چهار سال منتهی به سال ۲۰۱۶، چهار درصد افزایش یافته است.(5).

4-1-2-کمک هزینه برای خانه‌اولیها

کمک های اولیه مالکان خانه توسط دولت فدرال تامین می شود و در بعضی موارد با اضافه کردن بودجه های اضافی توسط ایالت ها اداره می شود. برنامه فعلی از سال 2000 شروع شد. با این حال، از زمان 1964 تا کنون، طرح های مختلفی برای کمک وجود داشته است . در حال حاضر اکثر ایالت ها و قلمرو ها، کمک هزینه را به خانه های تازه ساخته شده تحت آستانه های معین قیمت محدود کرده اند(6).

4-1-3-مسکن و مالیات

سیاست گذاری مسکن استرالیا به طور عمده توسط قوانین مالیاتی انجام می شود که رفتار ترجیحی را برای مسکن و درآمد سرمایه گذاری ارائه می دهند. با توجه به هزینه های مالیاتی، تأثیرات یارانه ای این تنظیمات بسیار بیشتر از یارانه نقدی است که در بالا مورد بحث قرار گرفته است. تأثیر این تنظیمات، تشویق نفوذ و قدرت خرید خانه های احتکار شده است. مسکن اشخاص مالک که خانه های آنها اشغال شده است از معافیت مالیاتی برخوردار می شوند.قابل ذکر است نظام مالیاتی استرالیا کمبودها و نقص هایی دارد که موجب رونق فعالیت های غیرمولد شده است. از آن جمله می توان به بالا بودن میزان تخفیفات مالیات بر عایدی سرمایه اشاره کرد که انگیزه های سوداگری را افزایش داده است. درخواست اصلاحات نظام مالیاتی به خصوص در مورد کاهش معافیت ها و تخفیفات مالیات بر عایدی سرمایه از سوی نهادهای مختلف مانند وزرای دولت و بانک مرکزی مطرح شده است. زیرا که هزینه سالانه بودجه عمومی دولت اخیرا در حدود ۱۱.۷ میلیارد دلار تخمین زده شده است. در واقع مسئولین دولت استرالیا معتقدند می توان با اصلاح مالیات بر عایدی سرمایه و جلوگیری از سوداگری به درآمد ملی و فعالیات های مولد کمک کرد(5).

5-تامین مسکن کم هزینه

اکثر خانواده های کم درآمد استرالیا در خانه های خصوصی زندگی می کنند. تنها 8 درصد از کسانی که در پایین ترین سطح توزیع درآمد قرار دارند، در مسکن اجتماعی جای می گیرند. این نشان دهنده این واقعیت است که مسکن اجتماعی تنها 4 درصد از کل مسکن را تشکیل می دهد. دو سوم خانوارهای کم درآمد صاحب خانه هستند.هزینه های مسکن اکثر آنها اندک است بدین معنی است که استانداردهای زندگی آنها، حتی اگر وابسته به حقوق بازنشستگی یا سایر مزایای دولت باشند، مناسب است.مسکن اجتماعی در حدود 400،000 خانوار را اداره می کند، اکثر اینها (317،000 در سال 2013/14) در خانه های "مسکن عمومی" اداره می شود و متعلق به دولت است.هزینه های فعلی مسکن عمومی به طور عمده از اجاره ها (که در 25 تا 30 درصد از درآمد ناخالص مستاجرین - و یا اجاره بازار در صورت کم بودن آن - تعیین شده است). نقدینگی باقی مانده توسط دولت از مالیات عمومی تامین می شود.مسکن عمومی اجاره ای نیز در سال 2013/14، 67،000 خانوار را شامل می شود، به مستاجران اجاره داده می شود. در بیشتر موارد، این خانه های مسکونی شامل خانه هایی است که به طور کامل توسط دولت تامین می شود.حدود 38،000 واحدهای مسکن ارزان قیمت تحت طرح ملی اجاره مقرون به صرفه توسعه یافته اند.هزینه های توسعه برای این خانه های خصوصی ارائه شده از طریق مالیات بر ارزش افزوده 10،000 دلار یا کمک های نقدی که سالانه برای یک دوره 10 ساله دریافت می شود، پرداخت می شود(2).

6-چالش های کلیدی سیاست گذاری مسکن

6-1 –افزایش قیمت خانه –غیر قابل دسترس و مقرون به صرفه نیست-

بحران مالی جهانی 2008-2009 بخش مسکن استرالیا را با چالش مواجه کرد و منجر به افزایش قیمت خانه گردید و طی سه سال گذشته، قیمت ها در سیدنی و ملبورن دوباره افزایش یافته است.مشکل دسترسی به مسکن مقرون به صرفه به خصوص برای افرادی که اولین بار به مسکن دسترسی پیدا می کنند وجود دارد.از سوی یگر سیستم مسکن دولتی در استرالیا به شدت کاهش یافته است. این به نوبه خود منجر به تخصیص بیشتر در بخش مسکن برای خانواده های با بالاترین نیازها و کمترین درآمد است(2).

7-نتیجه‌گیری

اکثر مردم استرالیا تمایل به داشتن خانه دارند اما این خواسته اکنون به رویا تبدیل شده است. نرخ مالکیت که از دهه 1950 تا 2016 حدود 70 درصد رشد داشته است در حال حاضر در میان جوانان و فقرا در حال سقوط است(7).استرالیایی ها بیشتر درآمد خود را صرف مسکن می کنند. به طوری که جوانان با درآمد و آموزش کمتر به طور فزاینده در حومه های حاشیه سیدنی و ملبورن متمرکز شده اند. شهرها بهترین ترکیب مسکن و تراکم را ارائه نمی دهند و برای مردم پیدا کردن خانه در نزدیک به محل کاری که برای آنها مناسب است سخت تر می شود.در نتیجه اضطراب عمومی در مورد قیمت مسکن در حال افزایش است.بنابراین از ارزیابی شرایط مسکن در استرالیا می توان به نتایج ذیل دست یافت:

-خانوارها به خصوص خانوارهای کم درآمد بیشتر درآمد خود را در بخش مسکن صرف می کنند.

-استرس و فشار اجاره خانه به خصوص برای خانوارهای فقیر رشد یافته است.

-میزان مالکیت خانه به خصوص در میان جوانان و فقرا کاهش یافته است.

-افزایش قیمت خانه به نابرابری ثروت بین نسلها منجر شده است.

بررسی بازار مسکن این کشور نشان می دهد ریشه بی ثباتی در بازار مسکن ناشی از اقدامات سوداگران است.افزایش تخفیفات مالیات بر عایدی سرمایه از دلایل نوسانات قیمت و افزایش انگیزه سوداگری در این کشور است.

منابع

1-Australian Institute of Family Studies, Households in Australia; AIFS.(2016).

2-Troy, L and Randolph, B (2016) ‘Housing Shortage? Empty houses, housing affordability and articifical scarcity’, City Futures blog, 29 March 2016, accessed 15 June 2016.

3-NSW Auditor-General (2013) Making the Best Use of Public Housing: performance audit report, accessed 15 June 2016.

4-Department of Prime Minister and Cabinet (2014) Reform of the Federation White Paper: Roles and responsibilities in housing and homelessness – issues paper 2, accessed 15 June 2016.

5-«ملّاکان سوداگر» عامل اصلی نوسان قیمتی در بازار مسکن استرالیا.(1398).پایگاه خبری تحلیلی اقتصاد مقاومتی. شناسه خبر: ۸۷۳۳۳. برگرفته از سایت:

http://moqavemati.net/87333/

6-Eslake, S (2011) ‘Billions in handouts but nothing gained’, Sydney Morning Herald, 16 March 2011, accessed 15 June 2016.

7-Martin, C., Pawson, H., & van den Nouwelant, R. (2016). Housing policy and the housing system in Australia: an overview.

استفاده از مطالب با ذکر منبع آزاد است.
متون سیاستی منتشر شده در شمس، بیانگر دیدگاه نویسندگان بوده و لزوما نظر این شبکه نیست.

نظرات

  • مخاطبان گرامی، برای انتشار نظرات لطفا نکات زیر را رعایت فرمایید:
  • 1- نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
  • 2- نظرات حاوی مطالب کذب، توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور و آموزه‌های اسلامی منتشر نمی‌شود.
  • 3- نظرات پس از ویرایش ارسال می‌شود.
با تشکر، نظر شما پس از تایید در سایت نمایش داده می‌شود.