1. حوزه‌های سیاستی
  2. >
  3. سیاست اقتصادی
  4. >
  5. مسكن

نوع مطلب: مقایسه سیاستی

22 آبان 1397 ساعت 21:11 شماره مسلسل: ۲۲۰۰۷۱۹

سیاست‌گذاری مسکن در کره جنوبی

سیاست‌گذاری مسکن در کره جنوبی

چشم‌انداز سیاست‌گذاری مسکن به دلیل کاهش نرخ رشد اقتصادی، کاهش میزان باروری و پیر شدن جمعیت پیچیده‌تر شده است. به‌علاوه سیاست‌گذاری مسکن باید بین رشد اقتصادی و پایداری زیست‌محیطی ارتباط برقرار کند.

۱-مقدمه

سیاست‌گذاری مسکن در جمهوری کره نشان‌دهنده چگونگی پاسخ حکومت به مشکلات مسکن است. در ابتدا بیشتر مشکلات مسکن کره به دلیل کمبود مسکن و افزایش تقاضا در بازار بود که ناشی از رشد اقتصادی و افزایش شهرنشینی بود. در ابتدای دهه ۱۹۸۰ جمهوری کره این چالش را از طریق رویکرد عمل‌گرایی در تعامل با بخش خصوصی در یک چارچوب قانونی مورد ارزیابی قرارداد. دولت زمین‌های قابل توسعه را در مقیاس وسیعی فراهم نمود، تخصیص مالی از طریق صندوق مسکن ملی افزایش یافت، مقررات جدید مربوط به تولید و تخصیص مسکن جدید اجرا شد و در صورت لزوم مشوق‌های مالیاتی و یارانه به مشتریان و عرضه‌کنندگان تخصیص داده شد. دولت همچنین هدف یک‌خانه برای هر خانوار را دنبال کرد درنتیجه خانوارهایی که برای اولین بار قصد خرید خانه داشتند در اولویت بودند. تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن برای مالکانی که بیش از یک‌خانه داشتند یک اقدام نامطلوب و احتکار بود و آن‌ها مسئول در برابر افزایش قیمت مسکن بودند بنابراین این اقدام ممنوع شد.

سیاست‌گذاری مسکن منجر شد تا کمبود مسکن در دهه ۲۰۰۰ حل شود. همچنین کیفیت مسکن و استانداردهای مسکن در این کشور بهبود یافت. قیمت مسکن نیز به‌طورکلی مقرون‌به‌صرفه تر شد. اگرچه در سئول و شهرهای بزرگ مشکل عدم انطباق عرضه و تقاضا با توجه به محل، نوع مسکن و اندازه وجود داشت. قیمت آپارتمان در سئول بین سال‌های ۲۰۰۲ تا ۲۰۰۵ به‌سرعت افزایش یافت. اگرچه شرایط مسکن در طول چند دهه گذشته به‌طور قابل‌توجهی بهبود یافت اما افزایش رفاه خانوارهای کم‌درآمد و افراد محروم همچنان یک مشکل اساسی محسوب می‌شود. از سیاست‌گذاری‌های انجام‌شده برای گروه‌های کم‌درآمد برنامه سودمند مسکن است. این برنامه که در سال ۲۰۱۵ اجرایی شد کمک‌هزینه‌ای را به گروه‌های کم‌درآمد تخصیص می‌داد.

در حال حاضر چشم‌انداز سیاست‌گذاری مسکن به دلیل کاهش نرخ رشد اقتصادی، کاهش میزان باروری و پیر شدن جمعیت پیچیده‌تر شده است. به‌علاوه سیاست‌گذاری مسکن باید بین رشد اقتصادی و پایداری زیست‌محیطی ارتباط برقرار کند (۱).

۲- شرایط مسکن و عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه

۱-۲-کیفیت و کمیت مسکن

در جمهوری کرده در طی چهل سال گذشته شرایط مسکن در دو بعد کیفیت و کمیت بهبودیافته است. نسبت عرضه مسکن بر اساس نسبت تعداد خانه به تعداد خانوار تعریف می‌شود. این نسبت از ۱۹۹۰ به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت به‌گونه‌ای که سرعت افزایش مسکن بیش‌ازحد خانوار بود. جدول ۱ تعداد خانوار و عرضه مسکن را نشان می‌دهد.

ساخت سالانه مسکن از ۲۰۰۰۰۰ تا ۲۵۰۰۰۰ واحد مسکونی به ۵۰۰۰۰۰ واحد تا زمان بحران مالی آسیا ۱۹۹۷/۱۹۹۸ افزایش یافت. با بهبود شرایط اقتصادی ساخت‌وساز مسکن در سال ۲۰۱۲ افزایش یافت و در حدود ۴۰۰۰۰۰ تا ۵۰۰۰۰۰ واحد بود. ساخت مسکن جدید به دلیل بحران مالی جهانی دوباره کاهش یافت.

یکی دیگر از معیارهای ساخت مسکن جدید، سهم سرمایه‌گذاری مسکن در تولید ناخالص داخلی است. جدول ۲ نسبت سالانه سرمایه‌گذاری مسکن به تولید ناخالص داخلی را از سال ۱۹۸۸ نشان می‌دهد. این شاخص در اوایل دهه ۱۹۹۰ بالاتر بود اما به دلیل بحران مالی آسیا در سال‌های ۲۰۰۳-۲۰۰۷ به حالت تعلیق درآمد. همچنین بعد بحران مالی جهانی مجدداً سقوط کرد (۳)

با توجه به گسترش سهام مسکن کیفیت مسکن نیز از دهه ۱۹۸۰ به‌طور پیوسته بهبود یافت. جدول ۳ شاخص‌های انتخاب‌شده از کیفیت مسکن را از سال ۱۹۸۰ نشان می‌دهد. سهم خانه‌های مجهز به آب‌لوله‌کشی، آشپزخانه مدرن، سرویس بهداشتی مدرن و آب گرم به‌طور چشم‌گیری افزایش یافت چراکه بیشتر خانه‌های ساخته‌شده آپارتمانهایی با امکانات مدرن بودند.

بین سال‌های ۱۹۸۰ و ۲۰۱۰، سهم آپارتمان‌ها درمجموع کل مسکن از ۲۳ درصد به ۵۹ درصد افزایش‌یافته است درحالی‌که سهم خانه‌های ویلایی از ۶۶ درصد به ۲۷ درصد کاهش یافت.

باوجود بهبود فراوان در شرایط مسکن در طول ۴ دهه گذشته، مقایسه بین‌المللی شاخص‌های کلیدی نشان می‌دهد که امکان بهبود بیشتر وجود دارد. میزان مالکیت مسکن در جمهوری کره به‌طور قابل‌ملاحظه‌ای کمتر از فرانسه، ژاپن، انگلستان و ایالات‌متحده است. جدول ۵ شاخص‌های مسکن رابین کره، فرانسه، انگلیس، آمریکا و ژاپن مقایسه می‌کند.

نکته‌ای که بر اساس داده‌های جدول ۵ قابل‌توجه است نرخ مالکیت در جمهوری کره در سال ۲۰۱۰، ۶۱ درصد بود که مشابه با کشور ژاپن است و تفاوت زیادی در این شاخص با آمریکا، انگلیس و فرانسه ندارد.

۲-۲-ساماندهی مسکن افراد کم‌درآمد

اطمینان از حداقل استانداردهای مسکن برای خانوارهای کم‌درآمد و افراد محروم یکی از اهداف مهم سیاست‌گذاری مسکن در جمهوری کره بود. جمهوری کره حداقل استانداردهایی را برای مسکن مشخص کرد و سعی در کاهش تعداد خانوارهایی که در واحدهای مسکونی غیراستاندارد زندگی می‌کنند داشت. حداقل استانداردهایی که برای اولین بار در سال ۲۰۰۰ معرفی شد بر اساس تعداد اتاق‌ها و مساحت خانه مشخص شد که بر اساس تعداد و ترکیب خانوارها متفاوت است. حداقل استانداردهایی که در سال ۲۰۱۱ معرفی شد ارتقا یافت و بر اساس افزایش سطح زمین و همچنین نیاز به یک آشپزخانه مدرن، توالت و حمام بود (۷).

۳-ارزیابی سیاست‌گذاری مسکن

۱-۳-سیاست‌گذاری مسکن و دستاوردهای آن

در دهه ۱۹۶۰، سیاست‌گذاری مسکن به‌عنوان بخشی از طرح توسعه اقتصادی پنج‌ساله که در سال ۱۹۶۲ آغازشده بود انجام شد. وزارت ساخت‌وساز (در حال حاضر وزارت زمین، زیرساخت و حمل‌ونقل) مسئول سیاست‌گذاری مسکن بود. شرکت ملی مسکن کره و بانک مسکن کره به ترتیب در سال‌های ۱۹۶۸ و ۱۹۶۹ فعالیت خود را آغاز کردند. در سال ۱۹۶۷ قوانین و مقررات مهم مانند قانون بانک مسکن تصویب شد. در این راستا دهه ۱۹۶۰ دوره‌ای از ایجاد نهاد برای سیاست‌گذاری مسکن بود.

بزرگ‌ترین چالش سیاست‌گذاری مسکن کمبود مسکن بود که در دهه ۱۹۷۰ به یک مشکل جدی تبدیل شد و عرضه مسکن نمی‌توانست به افزایش تقاضا به دلیل رشد جمعیت شهرنشین و افزایش درآمد پاسخگو باشد. دولت یک طرح ۱۰ ساله برای ساخت‌وساز مسکن به‌منظور گسترش عرضه و تثبیت قیمت‌ها تهیه کرد. در همین راستا نهادهایی ایجاد شد و چارچوب‌های قانونی به‌منظور تسهیل تولید مسکن توسط توسعه‌دهندگان و تولیدکنندگان بخش دولتی ایجاد شد. قوانین و مقررات زمین و مسکن و نهادها در این زمینه مهم بودند. ازجمله این قوانین می‌توان به قانون اصلاح ساخت‌وساز مسکن (۱۹۷۲)، شرکت ملی مسکن کره (۱۹۷۳)، قانون ارتقا توسعه زمین (۱۹۸۰) و شرکت توسعه زمین (۱۹۷۹) اشاره کرد. شرکت ملی مسکن کره و شرکت توسعه زمین کره نقش مهمی در توسعه زمین و تولید مسکن کره ایفا کردند. این دو سازمان در سال ۲۰۰۹ با تشکیل یک‌نهاد جدید تحت عنوان شرکت زمین و مسکن ادغام شدند.

کمبود مسکن مناسب در طول یک دوره رشد سریع اقتصادی به وجود آمد که منجر به افزایش شدید قیمت مسکن در شهرهای بزرگ در اواخر دهه ۱۹۸۰ شد. فشارهای سیاسی بر دولت نیز افزایش یافت. در این راستا دولت برنامه‌ای به‌منظور عرضه دو میلیون واحد مسکونی بین سال‌های ۱۹۸۸ و ۱۹۹۲ ارائه داد. برای اجرای این طرح دولت از طریق شرکت ملی مسکن کره و شرکت توسعه زمین کره، عرضه زمین‌های قابل توسعه را گسترش داد و وام‌های مسکن را از طریق صندوق مسکن ملی افزایش داد. این برنامه یک نقطه عطف در سیاست‌گذاری مسکن بود زیرا موجب جهش و رشد در حجم سالانه ساخت مسکن شد. این اولین تلاش برای اختصاص واحدهای مسکونی به گروه‌های درآمد هدف با توجه به توانایی آن‌ها برای پرداخت بود (به‌عنوان‌مثال مسکن اجاره عمومی دائمی برای خانوارهای کم‌درآمد، واحدهای کوچک برای فروش و مسکن اجاره برای گروه‌های کم‌درآمد و متوسط و مسکن بزرگ‌تر برای فروش برای طبقه متوسط در بازار).

یکی دیگر از مهم‌ترین سیاست‌های مسکن، افزایش رفاه مسکن خانوارهای آسیب‌پذیر بود. دولت در سال ۲۰۰۳، یک نقشه رفاه مسکن را با برنامه‌ای برای تأمین یک‌میلیون واحد اجاره عمومی طی یک دوره ۱۰ ساله طرح کرد (۸).

قیمت مسکن در سال ۲۰۰۷ به بالاترین حد خود رسید و ثابت باقی ماند تا زمانی که پس از بحران مالی جهانی شروع به کاهش واقعی نمود. در سال ۲۰۱۳ دولت بر عادی‌سازی بازار مسکن و افزایش رفاه مسکن تمرکز کرد و بر اقداماتی مانند اصلاح قوانین مالیاتی برای تشویق عرضه مسکن و تسهیل خرید خانه تمرکز نمود.

۲-۳- سیاست‌گذاری مسکن و مزایای آن

۴-نتیجه‌گیری

از مشکلات اساسی مسکن در جمهوری کره کمبود مسکن بود. بااین‌وجود دولت منابع زیادی را به بخش مسکن اختصاص نداد زیرا مسکن بخش کم‌اهمیت در مقایسه با تولید و زیرساخت‌ها در توسعه اقتصادی در نظر گرفته می‌شد؛ کمبود سرمایه‌گذاری در مسکن دلیل عمده کمبود مسکن در دهه ۱۹۶۰ بود. بعدازآن دولت در طرح ملی اهمیت زیادی برای بخش مسکن در نظر گرفت. طرح ملی شامل طرح‌هایی بود که توسط دولت مرکزی آغاز و مدیریت شوند، مانند طرح‌های توسعه اقتصادی پنج‌ساله که شروع آن در سال ۱۹۶۲ بود، طرح‌های فیزیکی جامع ۱۰ ساله که شروع آن در سال ۱۹۷۲ بود و پروژه ساخت دو میلیون واحد مسکونی در سال ۱۹۸۸. بر اساس این طرح باید دو میلیون واحد مسکونی بین سال‌های ۱۹۸۸ تا ۱۹۹۲ ساخته شود و به این منظور ۶/۵ درصد از تولید ناخالص ملی به ساخت مسکن تخصیص داده شد. باوجود برخی تردیدها در آغاز به کار تولید مسکن به ظرفیت دو میلیون واحد، حداقل 2 میلیون و 717 هزار واحد ساخته‌شده و قیمت مسکن در مرحله تثبیت قرار گرفت و سوداگری نیز کاهش یافت. الگوهای تقاضای مسکن از «تقاضای سودا گرا» به «تقاضای مصرف‌گرا» تغییر کرد. یکی دیگر از نتایج این پروژه افزایش اطمینان عمومی به سیاست‌های دولت بود. به‌علاوه صنعت ساخت مسکن به‌سرعت توانست ظرفیت خود را افزایش دهد که ناشی از پروژه مذکور بود.

بررسی سیاست‌گذاری مسکن در کره نشان می‌دهد این کشور سیاست تولید و عرضه مسکن را برای خروج از وضعیت بدمسکنی در کشور انتخاب کرده است.

باوجود موفقیت چشمگیر در افزایش کمیت و بهبود کیفیت مسکن در طول ۳۰ سال گذشته، سیاست مسکن در جمهوری کره با انتقادات و چالش‌های جدید مواجه شده است. برای مثال بسیاری از مردم معتقدند هنوز قیمت مسکن بسیار بالاست و مالکیت مسکن به دلیل قیمت بالا مقرون‌به‌صرفه نیست. گزینه‌های اجاره گران و نامناسب هستند. مشکل جوانان و افراد سالخورده به‌طورجدی این است که معمولاً درآمد نامناسب دارند. افزایش عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه، به‌ویژه برای دست‌کم، یک وظیفه مهم در جمهوری کره است

منابع

1-Choi, E. Y. Kim, and S. Kwon. 2012. Spatio-Temporal Changes of Households Failing to Meet the 2011 New Minimum Housing Standard (1965–2010). Journal of the Korea Real Estate Analysts Association 18(4): 171–195 [in Korean].

2- Statistics Korea. http://kostat.go.kr; MOLIT (2015).

3- MOLIT, http://stat.molit.go.kr; Bank of Korea, http://ecos.bok.kr

4- Statistics Korea, http://kostat.go.kr.

5- Statistics Korea, http://kostat.go.kr.

6- CECODHAS (2011); Demographic (2015); Doll and Haffner (2010); EMF (2014); Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Government of Japan, http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

7- Jang, S. S. and E. J. Hwang. 2011. Housing Status of Renting Homeowners. Korea Housing Institute Report 2011-02. Seoul: Korea Housing Institute [in Korean].

8- Ministry of Land and Transportation (2003).

9- Kim, K. H. and M. Cho. 2010. Structural Changes, Housing Price Dynamics, and Housing Affordability in Korea. Housing Studies 25(6): 839–856.

نظرات

  • مخاطبان گرامی، برای انتشار نظرات لطفا نکات زیر را رعایت فرمایید:
  • 1- نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
  • 2- نظرات حاوی مطالب کذب، توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور و آموزه‌های اسلامی منتشر نمی‌شود.
  • 3- نظرات پس از ویرایش ارسال می‌شود.
با تشکر، نظر شما پس از تایید در سایت نمایش داده می‌شود.