بررسی مسکن عمومی در سنگاپور

مقدمه

در ۲۰۱۵م جمعیت سنگاپور ۵.۵۴ میلیون بود که از این تعداد، ۰.۵۳ میلیون دارای اقامت دایم، ۳.۳۸ میلیون شهروند و ۱.۶۳ میلیون خارجی هست. کمبود زمین در سنگاپور و تراکم جمعیتی بالا (۷۶۰۰ نفر در هر کیلومتر) توجیهی برای مداخله دولت در بخش مسکن، مالکیت و تهیه مسکن است. میزان مالکیت از اوایل دهه ۱۹۹۰م به بالای ۹۰ درصد رسید. در سنگاپور ۸۰ درصد مردم در آپارتمان‌هایی زندگی می‌کنند که توسط سیستم توسعه و مسکن ساخته‌شده است. سیستم توسعه و مسکن سنگاپور در ۱۹۶۰م شکل گرفت.

درحالی‌که برنامه‌ریزی، ساخت و تخصیص توسط دولت انجام می‌شود، آپارتمان‌های سیستم توسعه و مسکن به مردم به شکل اجاره ۹۹ ساله فروخته می‌شود. بعد از آن، این امکان هست که در بازار مسکن معامله شود و به شکل مجدد به شکل مسکن خصوصی فروخته شود و مردم سنگاپور می‌توانند آپارتمان‌های طرح توسعه و مسکن موجود را به‌طور مستقیم از صاحبان‌شان بر اساس قیمتی که از سوی خریدار و فروشنده توافق می‌شود، خریداری کنند. خریداران بار اولی یا دومی از حمایت مالی دولت برخوردار می‌شوند، بدون درنظرگرفتن اینکه آپارتمان نو یا قدیمی را خریداری می‌کنند. واگذاری مسکن عمومی با اجاره مناسب به‌عنوان یک جایگزین مطلوب برای مقابله با گسترش حاشیه‌نشینی و زاغه‌نشینی هست. بین ۱۹۶۰ تا ۲۰۱۳م تولید ناخالص داخلی در سنگاپور ۷ درصد و نسبت سرمایه‌گذاری مسکن به کل سرمایه‌گذاری ۲۳ درصد بود. این نرخ بر اساس استاندارد بین‌المللی، بالا و نشانگر توجه بخش سیاست‌گذاری به حوزه مسکن است (1).

توزیع خانوار بر اساس خانه و درآمد

در سنگاپور خرید مستقیم و اجاره خانه‌های سیستم توسعه و مسکن شامل شهروندانی می‌شود که برای اجاره باید دارای درآمد ۱۵۰۰ دلار و برای خرید خانه باید دارای درآمد ۱۲۰۰۰ دلار باشند. مسکن عمومی اگرچه برای دسترسی عموم به خانه است، اما عرضه‌ مسکن عمومی به ترکیب خانوارها بر اساس سطح درآمد، سن و وضعیت تاهل بستگی دارد. این عوامل اولویت‌بندی را برای اینکه چه کسانی زودتر به مسکن عمومی دسترسی پیدا کنند، مشخص می‌کند. برای مثال، افرادی که ازدواج کرده‌اند یا افراد بیوه‌ای که صاحب فرزند هستند، در اولویتند. افرادی که به تنهایی زندگی می‌کنند، می‌توانند آپارتمان‌های ۳۵ سال و بیشتر را خریداری کنند (2). در سنگاپور بخش خصوصی مسکن در سیطره شهروندان با درآمد بالا و مهاجران و سرمایه‌گذاران خارجی هست.

چارچوب سیستم توسعه و مسکن

سیستم توسعه و مسکن از ۱۹۶۰م شروع به کار نمود و هدفش تهیه خانه‌های مناسب با تجهیزات و امکانات مناسب به افرادی است که به آن نیاز دارند. به دلیل رشد کیفیت زندگی در سنگاپور در دهه‎های گذشته تاکید سیاست‌گذاری مسکن در این کشور بر کیفیت محیط زندگی شهروندان بوده است. تغییرات در طراحی آپارتمان‌ها بازتابی از تغییرات در سبک زندگی مردم بود. ساخت آپارتمان‌ها با طراحی یکنواخت و راهروهای بلند کاهش یافت. درواقع، برنامه‌ریزی مسکن به خواسته‌های مردم به‌منظور افزایش رضایت از محل سکونت و ارتقای کیفیت زندگی پاسخ می‌داد. همچنین، امتیازاتی به افرادی که اولین‌بار مسکن عمومی خریداری می‌کنند، داده می‌شود. در بین سال‌های ۱۹۶۰-۱۹۷۰م، ۱۱۰۰۰۰ واحد مسکونی ساخته ‌شد (3). سیستم توسعه و مسکن در سال‌های آغازین کار خود مدل مسکن عمومی انگلستان را دنبال می‌نمود و تنها واحدهای مسکونی اجاره‌ای را عرضه می‌نمود، اما از ۱۹۶۴م تحت برنامه «طرح مالکیت خانه برای مردم» واحدهای مسکونی را به‌صورت اجاره ۹۹ ساله به فروش رساند. قیمت خانه‌های سیستم توسعه و مسکن برای خانوارهایی که درآمدشان بیشتر از ۸۰۰ دلار در ماه نبود، مقرون‌به‌صرفه بود. کمک‌هزینه‌های مسکن به خانوارها در زمان خرید انجام می‌شد و به تعویق نمی‌افتاد. دولت از سیستم توسعه و مسکن به چند طریق حمایت می‌کند که عبارتست‌از: 1-کمک‌های سالانه از محل بودجه جاری برای پوشش کسری بودجه برای توسعه، 2-حفظ، نگهداری و تعمیر خانه‌ها و 3-تخصیص زمین برای خانه‌های سیستم توسعه و مسکن. جدول ۲ میزان افزایش جمعیت و مسکن را بین سال‌های ۱۹۷۰ تا ۲۰۱۵م نشان می‌دهد. واحدهای مسکونی در حدود ۵۰ درصد در طول این سال‌ها و فراتر از رشد جمعیت افزایش یافت. همچنین، میزان مالکیت در طول یک دهه 2 برابر شد و از ۲۹ درصد در ۱۹۷۰م به ۵۹ درصد در ۱۹۸۰م رسید و در ۱۹۹۰م به ۸۸ درصد رسید. در میانه ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۰م میزان ساخت‌‌‌و‌ساز به طرز چشمگیری کاهش یافت (4).

در ۱۹۶۸م یک نوآوری در سیاست‌گذاری مسکن رخ داد و آن استفاده از صندوق امانت مرکزی به‌عنوان وسیله‌ای برای تامین مالی مسکن بود. در این راستا، هزینه‌ای که مردم برای خرید خانه‌های سیستم توسعه و مسکن باید صرف می‌نمودند، به‌صورت قسطی به‌وسیله صندوق امانت مرکزی تامین می‌شود. در این طرح از حقوق ماهیانه شهروندان سنین کار ۲۰ درصد کم می‌شود و شهروندان بخشی از پس‌انداز خود را کم می‌کنند تا از آن به‌عنوان سپرده در یکی از خانه‌های طرح توسعه و مسکن استفاده شود. در ابتدا در ۱۹۵۵م نرخ مشارکت شهروندان در این طرح ۱۰ درصد از حقوق ماهیانه‌شان بود، اما با قانون جدید در ۱۹۶۸م به ۲۰ درصد رسید. در ۲۰۱۶م، این نرخ برای کارفرمایان ۲۰ درصد و برای کارکنان ۱۷ درصد تعیین شد. همچنین، بسیاری دیگر از وام‌های مسکن ارزان که توسط طرح توسعه و مسکن فراهم می‌شود، استفاده می‌کنند. وام‌ها ۸۰ درصد از قیمت خانه را در برمی‌گیرد و بازپرداخت وام ۲۵ سال است. بین ۱۹۶۸ تا ۱۹۸۱م پس‌انداز صندوق امانت مرکزی تنها برای خرید خانه‌های بخش عمومی پرداخت می‌شد، اما از ابتدای دهه ۱۹۸۰م این طرح به‌تدریج آزاد شد و برای بخش‌هایی غیر از خرید مسکن مانند هزینه‌های درمانی نیز صرف می‌شد (5). محدودیت‌هایی که برای فروش مجدد خانه‌های سیستم توسعه و مسکن وجود دارد، به شرح ذیل هست:

الف) حداقل دوره سکونت: از ۱۹۷۱م سیستم توسعه و مسکن به مالکانی که حداقل ۳ سال در آپارتمان‌هایشان سکونت دارند، اجازه می‌داد خانه‌هایشان را به قیمت بازار بفروشند. در ۱۹۷۳م میزان سکونت در آپارتمان‌ها، پیش از فروش ، به ۵ سال رسید.

ب) دوره محرومیت: در ۱۹۷۱م، هنگامی که فروش خانه‌های سیستم مسکن و توسعه مجاز شد، کسانی که خانه‌هایشان را می‌فروختند، نمی‌توانستند به مدت ۱ سال خانه‌ای از سیستم مسکن و توسعه خریداری نمایند. این دوران محرومیت در ۱۹۷۵م به ۲.۵ سال رسید. این دوران به خانوار اجازه جابجایی در سیستم مسکن و توسعه را نمی‌داد و مانع بزرگی برای هر خانواده‌ای بود که تمایل به فروش آپارتمانش داشت. در ۱۹۷۹م این قانون لغو شد و در بخش مسکن عمومی معاملات گسترده‌ای انجام گشت (6).

مسکن عمومی؛ چالش‌ها

1-مسکن‌های دولتی اجاره‌ای به خانواده‌هایی تخصیص می‌یابد که کمتر از ۱۵۰۰ دلار درآمد داشته باشند که این باعث شد دولت نسبت به امکانات رفاهی در این واحدهای مسکونی کوتاهی نماید.

2-تصور سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان مسکن این بود که بازنشستگان بعد از مدتی از خانه‌های دولتی به خانه‌های خصوصی نقل‌مکان می‌کنند، اما درصد کمی از بازنشستگان خانه‌های دولتی را ترک نمودند. در نتیجه، کار دولت در حل مشکل جوانان پیچیده شد.

نتیجه‌گیری

تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه به ثبات اجتماعی، رشد اقتصادی و توسعه جوامع کمک کرده است. از لحاظ مقیاس، مسکن عمومی برای چهار نفر از هر پنج نفر در نظر گرفته‌ شده و این بازتابی از اهمیت مالکیت برای شهروندان و سیستم رفاه اجتماعی در سنگاپور است که افراد ترجیح می‌دهند املاکی را بر اساس دارایی‌های اجتماعی و توزیع مجدد درآمد بسازند. به‌طورکلی، سیستم مسکن و توسعه توانست به اهدافش دست یابد و برای ۴۰۰ هزار از مردم سنگاپور مسکن تامین نماید. همچنین، ۹۰ درصد از مردم سنگاپور مسکن مشخصی دارند و ۸۰ درصد آنان در خانه‌هایی که دولت ساخته زندگی می‌کنند که این بازتابی از موفقیت طرح مسکن عمومی در سنگاپور است.

منابع

1- Housing and Development Board. (2016).HDB annual report 2015/2016.Singapoor:HDB.

2- Phang,SY. (2007).Prospects for old-age income security in Hong Kong and Singapoor.Journal of population Aging,4,271-93.

3- Teh, C.W. 1975. Public Housing in Singapore: An Overview. In Public Housing in Singapore: A Multi-disciplinary Study, edited by S.H.K. Yeh. Singapore: Singapore University Press for Housing & Development Board.

4- Generalova, E., & Generalov, V. (2014). Social Issues: Designing High-Rise Housing: The Singapore Experience. CTBUH Journal, (4), 40-45.

5- Phang, Sock-Yong., Helble, M. (2016). Housing Policies in Singapore. Asian Development Bank Institute.

6- Wong, M. 2013. Estimating Ethnic Preferences Using Ethnic Housing Quotas in Singapore. Review of Economic Studies 80(3): 1178–1214.