بافت فرسوده در تهران

مقدمه

یکی از مهم‌ترین چالش‌های شهرسازی در کل کشور به خصوص کلان شهر تهران گستردگی بافت‌های فرسوده است. براساس آمارهای شهرداری تهران ، در این شهر 4400 هکتار بافت فرسوده وجود دارد که بیش از پنج درصد از مساحت شهر تهران را تشکیل می‌دهد.

شاخص‌های سازمان نوسازی شهر تهران برای میزان بافت فرسوده عبارت است از: نفوذناپذیری (بلوکهایی که بیش از 50 درصد معابر آن عرض کمتر از شش متر دارند)، ناپایداری(بلوکهایی که بیش از 50 درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه است) و ریزدانه بودن (بلوکهایی که بیش از 50 درصد پلاکهای آنها مساحت کمتر از 200 متر مربع دارند)(خبرگزاری تیتر شهر،1396). علاوه بر این به دلیل وجود گسل‌های فراوان در شهر تهران و امکان وقوع حوادثی مانند زلزله و از سوی دیگر با وجود شبکه‌های انتقال نیرو اعم از آب و فاضلاب، برق، گاز و مخابرات به خاطر نبود کانال‌های تأسیسات شهری مشکل اساسی وجود دارد و اگر زلزله رخ دهد نه تنها در بافت فرسوده مشکل ایجاد میشود بلکه امکان امداد رسانی هم وجود ندارد.

معضلات بافت‌های قرسوده در تهران

1-اکثر واحدهای ساختمانی در بافت‌های فرسوده فاقد استحکام و ایمنی در برابر سوانح طبیعی از جمله زلزله هستند. قابل ذکر است نیمی از ساختمانهای کشور به علت فرسودگی یا جانمایی اشتباه در ساخت و ساز در معرض آسیبهای ناشی از بلایای طبیعی قرار دارند که بیشتر آنها در بافت‌های فرسوده یا سکونتگاه‌های غیر‌رسمی قرار دارند.

2-غیر استاندارد بودن مصالح در اغلب ساختمانها

3- واحدهای فرسوده ، از نظر زیبایی بصری، دچار ناهنجاری بوده و چهره شهر را زشت می‌کنند و باعث رویگردانی شهروندان میشوند.

4-در بافت‌های فرسوده معضل کمبود و ناکافی بودن سطح شبکه‌ها و معابر دسترسی به خدمات شهری وجود دارد و اغلب معابر آن عرض کمتر از ۶ متر دارند .

5-عدم وجود فاضلاب به شیوه بهداشتی و معضلات زیست محیطی

6- بافت‌های فرسوده فاقد خدمات فرهنگی، آموزشی و شهری هستند

7-توسعه فرسودگی و فقدان خدمات شهری مناسب در محدوده بافت‌های فرسوده شهری موجب تنزل رتبه اجتماعی در این مناطق و افزایش مهاجرت افراد اصیل و بومی با توان اقتصادی مطلوب و جایگزین شدن آنان با افراد با توان اقتصادی پایین‌تر شده‌است. در نتیجه این مکانها به مکان‌هایی مناسب برای ناهنجاری‌های اجتماعی تبدیل شده اند.

8-جرم‌خیز بودن محلات.بالا بودن میزان فقر ، بیکاری، جرائمی مانند پخش مواد مخدر، نا‌امنی وجود ساکنین مهاجر، پایین بودن سطح سواد ساکنین، و غیره از دیگر معضلات فرهنگی و اجتماعی بافت‌های فرسوده است (درودی و خوشاب، 1393).

اقدامات نوسازی بافت فرسوده در تهران

ارائه بسته تشویقی شامل تخفیف های ۱۰۰ درصدی صدور پروانه و هزینه انشعابات، تسهیلات بانکی، پرداخت ودیعه مسکن، تراکم و پارکینگ تشویقی، طراحی رایگان و کمک هزینه نما و فعالیت کارگروه های تخصصی در خصوص آگاه سازی شهروندان از جمله اقدامات انجام شده برای تسریع نوسازی بافت فرسوده در تهران بوده است. همچنین براساس مصوبات بسته تشویقی ابلاغی سال 96، کلیه متقاضیان نوسازی تجمیعی با مساحت بیش از 100 متر مربع و انفرادی با مساحت بین 100 تا 300 متر مربع در بافت های فرسوده از کمک هزینه نظارت بهره مند خواهند شد. همچنین متقاضیان نوسازی درصورت تجمیع بیش از سه پلاک و دستیابی به مساحت مناسب بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران، علاوه بر هزینه‌های نظارت، کمک هزینه مکانیک خاک و شناسنامه فنی و ملکی نیز برخوردار می‌شوند. اولویت سازمان نوسازی در اجرای بسته تشویقی در سال 96 به صفر رساندن هزینه‌های نظام مهندسی برای متقاضیان نوسازی در بافت‌های فرسوده بود که با توافقات صورت گرفته با سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در بسته تشویقی نوسازی ابلاغ شده نحوه اعطای کمک هزینه خدمات مهندسی به متقاضیان نوسازی نیز تدوین و مشخص شده‌است(سازمان نوسازی شهر تهران،2017).

مشکلات نوسازی بافت‌های فرسوده

1-سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده تهران هنوز به میزان تکالیفی که در قانون نوسازی بافت فرسوده و قانون ساماندهی مسکن به لحاظ سرعت نوسازی تعیین شده، نرسیده است و سازنده‌ها رغبتی به فعالیت در بافت فرسوده ندارند و ترجیح می‌دهند در نقاطی از شهر که نرخ بازدهی ساخت وساز در آنجا بالاتر و ریسک سرمایه گذاری کمتر است، وارد شوند.

2-از دیگر گره‌های سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده این است که واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده به دلیل اینکه مردم در این مناطق قدرت خرید پایینی دارند به سختی به فروش میرسد.

3- اختلافات حقوقی سرمایه‌گذار با مالک یک پلاک مخالف نوسازی و تعلیق کل پروژه تجمیع شده حاصل از چندپلاک؛ از دیگر مشکلات است.

4- تصویر منفی از بافت‌های فرسوده در نزد گروه‌های اجتماعی مختلف، نظیر ساکنان درون این بافت‌ها، شهروندان دیگر مناطق پایتخت و سرمایه‌گذاران یکی از سدهای اصلی در موفقیت طرح‌های نوسازی و بهسازی این بافت‌هاست

5- نسبت نابرابر اختلاف قیمت زمین و مسکن بین بافت فرسوده و سایر نقاط شهر. در محدوده بافت فرسوده تهران، متوسط قیمت مسکن، 60 درصد کمتر از متوسط قیمت مسکن در سایر نقاط پایتخت است در حالی‌که، متوسط قیمت زمین در این محدوده فقط 40 درصد ارزان‌تر از میانگین قیمت زمین در سایر نقاط تهران است.

6- عدم تامین یارانه سود تسهیلات نوسازی و در نتیجه ناتوانی بانک عامل در پرداخت وام ساخت به پروژه‌های بافت فرسوده (دنیای اقتصاد،1396)

نتیجه‌گیری

بافت‌های فرسوده شهری از مشکلات مدیریت شهری محسوب می‌شود. نکته حائز اهمیت این است که قیمت مسکن در این مناطق ارزان است در نتیجه جمعیت بالایی در آن سکونت دارند اما از مشکلات اساسی بافت فرسوده عدم انطباق بافت‌های قدیم با نیازهای امروزی است و این مناطق امکان دسترسی به خدمات و تسهیلات جدید را ندارند. اقدامات ذیل به عنوان پیشنهاد به منظور ساماندهی بافت‌های فرسوده ارائه میگردد:

-تدوین مقررات به منظور نوسازی بناهای بی‌ارزش بافت با توجه به اینکه تهران منطقه ای زلزله خیز است

-بهسازی واحدهای مسکونی بوسیله مالکین با حمایت بخش عمومی و دولتی از طریق تسهیلات بانکی

-متولیان مدیریت شهری نسبت به رویکردهای مدیریت شهری تجدید نظر نمایند و در راستای جلب مشارکت مردم به منظور نوسازی مناطق فرسوده اقدامات لازم را انجام دهند.

-حرکت به سمت حکمرانی مشارکت و برنامه ریزی با مردم به جای برنامه ریزی برای مردم به عنوان یک گام اساسی در اثربخشی برنامه ها است و راندمان مدیریت شهری را در بازآفرینی بافت فرسوده افزایش می دهد.

منابع

خبرگزاری تیتر شهر.(1396). آشفته بازاری به نام بافت فرسوده پایتخت.

درودی،محمد هادی،خوشاب،علی.(1393). ارزیابی و تحلیل شاخص های تعیین محدوده بافت‌های فرسوده شهری در ایران، ششمین کنفرانس ملی مدیریت و برنامه ریزی شهری.

دنیای اقتصاد.(1396). موانع نوسازی بافت فرسوده.

سازمان نوسازی شهر تهران.(2017). مفاد بسته تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده سال 96 .