1. حوزه‌های سیاستی
  2. >
  3. سیاست اقتصادی
  4. >
  5. مسكن

نوع مطلب: خلاصه سیاستی

22 مرداد 1393 ساعت 00:50 شماره مسلسل: 2200013

مسائل اساسی بخش مسکن در ایران

مسائل اساسی بخش مسکن در ایران

بخش مسکن واجد نقاط ضعف ساختاری است که عمدتاً ناشی از تسلط رویکرد تک‌بعدی وصرفاً کمّی بر این بخش بوده است؛ درصورتی‌که مسکن دارای ابعاد کیفی متنوع فنی، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و... است. حال سؤالی که مطرح است، در مورد سیاست‌های موردنیاز جهت اعمال اصلاحات کمّی و کیفی در بخش مسکن است. درواقع می‌خواهیم به این موضوع بپردازیم که دولت در بخش مسکن چه باید بکند.


در تبیین اهمیت مسکن، همین بس که به‌تنهایی حدود یک‌سوم از بودجه خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد. البته بر اساس اطلاعات رسمی موجود، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در دهک‌های پایین تهران، بیش از 60 درصد است. بنابراین هیچ دولتی نمی‌تواند از اهمیّت این بخش چشم بپوشد و بدون شک، مسکن برای مدتها همچنان پای ثابت مسائل اقتصادی- اجتماعی هر دولتی که برسرکار بیاید، خواهد بود.
نگاهی به اقدامات دولت‌های نهم و دهم نیز حاکی از آن است که سهم بالایی از توان و وقت آن دولت ها صرف بخش مسکن شده است: تشکیل شورای مسکن، کارگروه مسکن، تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و از همه مهم‌تر طراحی و اجرای طرح عظیم مسکن مهر گواه این ادعا است.
بااین‌حال بخش مسکن واجد نقاط ضعف ساختاری است که عمدتاً ناشی از تسلط رویکرد تک‌بعدی وصرفاً کمّی بر این بخش بوده است؛ درصورتی‌که مسکن دارای ابعاد کیفی متنوع فنی، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و... است. حال سؤالی که مطرح است، در مورد سیاست‌های موردنیاز جهت اعمال اصلاحات کمّی و کیفی در بخش مسکن است. درواقع می‌خواهیم به این موضوع بپردازیم که دولت در بخش مسکن چه باید بکند:
1. تقویت سمت تقاضای مسکن
بازار مسکن همانند هر بازار دیگری از دو بخش عرضه و تقاضا تشکیل‌شده است؛ بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می‌تواند توسط سیاست‌های سمت عرضه، تقاضا و یا هردو صورت پذیرد. طی سال‌های گذشته، سیاست‌گذاران بخش مسکن تأکید زائدالوصفی بر اتخاذ سیاست‌های سمت عرضه داشته‌اند امّا سیاست‌های سمت تقاضا به محاق فراموشی رفته است.
یکی از موفق‌ترین و مؤثرترین سیاست‌های سمت تقاضا، بهره‌مندی از سیاست‌های پس‌انداز محور است. در این برنامه‌ها، خانوار برای یک دوره زمانی مشخص پس‌انداز می‌کند و پس از طی دوره، واجد شرایط دریافت وام می‌شود. دوره پس‌انداز، ضمن تجهیز منابع، قابل‌اطمینان بودن فرد قرض گیرنده را برای قرض دهنده مشخص کرده و از ریسک اعتباری می‌کاهد. بررسی‌ها نیز مؤید آن است که کاستن از ریسک‌های اعتباری در کشورهایی که در آن‌ها قانون‌های مربوط به سلب حق فک رهن، حمایت کافی از قرض دهنده نمی‌کند، مؤثر است.
این گونه برنامه‌ها با تفاوت‌هایی جزئی در کشورهای مختلفی چون آلمان، اتریش، فرانسه، چک، کرواسی، رومانی و ... به اجرا درآمده و میلیون‌ها خانوار را صاحب مسکن نموده است. برنامه‌های پس‌انداز ‌محور از چنان اهمیتی در برنامه‌های تأمین مسکن برخوردارند که در بسیاری از کشورها، سیاست‌های تشویقی دولتی- حتی کمک‌های حمایتی و یارانه‌ای- برای آن طراحی شده است.
بااین‌حال به رغم تجربه نسبتاً موفق وام‌های رهنی در جهان، صندوق‌های پس‌انداز مسکن در کشور، باوجود بالغ‌بر نیم‌قرن تجربه، با بی‌مهری مواجه شده‌اند به‌طوری‌که با کاهش پیوسته شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن طی سال‌های اخیر، این روش تأمین مالی، عملاً کارکرد خود را از دست داده است (نسبت وام خرید به قیمت مسکن 75 متری در تهران از 37 درصد در سال 84 به 14 درصد در شرایط کنونی رسیده است.) بر این اساس یکی از سیاست‌هایی که در دوره جاری، موردتوجه سیاست‌گذاران حوزه مسکن قرار گرفته ، افزایش قدرت خرید متقاضیان از طریق افزایش وام خرید مسکن است.
2. متنوع سازی نظام تأمین مالی
اقتصاد کشور در مقطع حاضر با دردهای مزمنی مواجه است، بااین‌حال درد مشترک همه بخش‌ها، کمبود منابع مالی است و با این درد نمی‌توان به رشد بالای اقتصادی امیدوار بود. این در حالی است که نقدینگی در کشور ما یکی از بالاترین نرخ‌های رشد را در دنیا دارد و این موضوع بیانگر این واقعیت است که ما در اقتصاد کشور، شاهد همزمانی سیل و قحطی در تأمین مالی هستیم؛ بااین‌حال باید توجه داشت که معضل تأمین مالی در بخش مسکن ملموس‌تر از سایر بخش‌های اقتصادی است.
بررسی سهم تسهیلات پرداختی بخش‌های اقتصادی نیز حاکی از آن است که برخلاف تصور غالب، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی در طی سال‌های اخیر کاهش‌یافته است(در سال 92، تنها 12 درصد از تسهیلات نظام بانکی به بخش مسکن و ساختمان، تخصیص‌یافت.) این در حالی است که بخش مسکن به دلیل ارتباط پسین و پیشین این بخش با سایر بخش‌های اقتصادی، به‌عنوان یکی از بخش‌های پیشرو جهت خروج از رکود اقتصادی کشور تعیین شده و بالطبع، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداختی، کاملاً توجیه‌پذیر است.
بااین‌حال، نظام بانکی کشور با مشکلات عدیده‌ای مواجه است و دوختن چشم امید به آن جهت تأمین مالی بخش مسکن، منطقی به نظر نمی‌رسد. بر این اساس، انتظار می‌رود روش‌های تأمین مالی در بخش مسکن بازتعریف شوند هرچند در این خصوص ظرفیت‌های قانونی خوبی در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن پیش بینی شده است.
در همین حال ترویج ابزارهای مالی در بخش مسکن همچون صندوق‌های پس‌انداز مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان، تقویت بازار رهن، واسپاری و راه‌اندازی شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن در کنار افزایش سقف تسهیلات خرید و سهولت دسترسی به وام مسکن مهم‌ترین ابزارها و سازوکارهایی هستند که می‌توانند در خروج بخش مسکن از رکود و زمینه‌سازی برای قرار گرفتن در مسیر رونق غیرتورمی مؤثر واقع شوند.
3. کنترل اقتصادی بازار مسکن
وظیفه دولت در بخش مسکن، سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط بازیگران بوده و هنر دولت، رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت سازوکار و قواعد بازار است. بااین‌حال در فرهنگ اقتصادی عامه مردم به‌اشتباه، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به‌عنوان راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می‌شود که نتیجه‌ای جز پاک کردن صورت‌مسئله و برخورد با ظواهر و معلول‌های تورم – و نه علل تورم- ندارد.
متأسفانه در دوره‌های رونق، متولیان بخش مسکن با فشار شدیدی از ناحیه افکار عمومی و رسانه‌ها به‌منظور مداخله مستقیم در قیمت‌های بازار مسکن مواجه می شوند؛ البته در شرایط کنونی، به‌واسطه رکود حاکم بر بازار مسکن، این فشار، ملموس نیست ولی با توجه به تحلیل‌های بازار مسکن، نیمه دوم عمر دولت یازدهم، مقارن با رونق بخش مسکن خواهد شد؛ این مسئله با عنایت به همزمانی با انتخابات مجلس و ریاست جمهوری می‌تواند فشار بر دولت را دوچندان کند. این مسئله هنگامی واجد اهمیت مضاعف می‌شود که به اقتصاد سیاسی مسکن مهر – به‌عنوان محور مانور دولت گذشته- توجه شود. بااین‌حال دولتمردان باید به این آمادگی دست یابند که برخوردهای ضربتی و احساسی، راه‌حل مواجهه با مسائل بخش مسکن نبوده و سیاستی مانند قیمت‌گذاری مسکن، چندین دهه است که از چرخه سیاست‌گذاری کشورهای توسعه‌یافته حذف شده است. بر این اساس از سیاست‌گذاران بخش مسکن انتظار می‌رود، تسلیم فشارها جهت برخوردهای دستوری با بازار مسکن نشوند؛ بلکه با ابزارهای اقتصادی همچون مالیات، به پیشواز دوره رونق مسکن بروند.
4. اصلاح نظام مالیاتی بخش مسکن
استفاده از ابزارهای مالیاتی یکی از انواع سیاست‌های حاکمیتی دولت در بازار زمین و مسکن شهری است که می‌تواند در سطوح ملی و شهری به اجرا درآید. نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی از یک‌سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت نبود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر مالیات «نقل‌وانتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به‌صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود. البته مجلس شورای اسلامی در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» در سال 1387، قانون مالیات بر اراضی بایر شهری را نیز به تصویب رساند که عملاً بروندادی نداشته است. علاوه بر این‌ها، «عوارض تراکم و صدور پروانه‌ها»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شوند که هرکدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند. مهم‌ترین مشکل در حیطه قوانین موجود را می‌توان توجه صرف این قوانین به کسب در‌آمد از اخذ مالیات و عوارض و بی‌توجهی به دیگر کارکردهای نظام مالیاتی در بازار زمین و مسکن دانست. این در حالی است که کارکرد نظام مالیاتی در کشورهای موفق در بخش مسکن با توجه به ویژگی‌های خاص بازار عمدتاً ناظر به «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه منابع» است.
در این خصوص مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب همچون مالیات بر عایدی قیمت زمین و مسکن (CGT) و مالیات بر قیمت زمین(LVT) است که متأسفانه جای خالی آن‌ها در نظام مالیاتی موجود مشاهده می‌شود؛ ضمن اینکه مالیات‌های موجود نیز کاملاً غیر مؤثر می‌باشند.
5. اصلاح روش تولید مسکن
تولید سنتی مسکن، مشکلات عدیده‌ای را برای این بخش به همراه داشته است که طول عمر پایین مسکن، سرعت ساخت پایین، انرژی بری بالا در زمان ساخت و بهره‌برداری، وجود حجم زیاد نخاله‌های ساختمانی، بازگشت کند سرمایه، سنگین بودن سازه، خطرات حین ساخت، عدم بهره‌مندی از صرفه‌های مقیاس، آلودگی محیط شهری در زمان ساخت و استفاده غیرمنطقی از آب شرب شهری در زمان ساخت ازجمله این مشکلات به شمار می روند. در این خصوص اقدامات متنوعی موردنیاز است بااین‌حال اصلاح ساختار نظام کنترل ساختمان و مؤثر نمودن نظارت بر فرایند ساخت‌وساز، عاجل‌ترین اقدام به شمار می‌رود.
از سوی دیگر، قسمت عمده‌ای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از کارکرد بسازوبفروش‌ها است. متأسفانه، بسازبفروش‌ها که فاقد حداقل تخصص فنی در خصوص علم ساختمان می‌باشند، به اصلی‌ترین تأمین‌کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل‌شده‌اند. در چنین شرایطی هرکس که بتواند اندک سرمایه‌ای فراهم کند، گوشه چشمی نیز به ساخت‌وساز مسکن می‌اندازد؛ به‌طوری‌که بسازبفروشی به شغل دوم – پس از اولین تجربه، شغل اول!- بسیاری از افراد جامعه تبدیل‌شده است. نتیجه چنین وضعی، شکل‌گیری طیفی از سازندگان بی تخصص، بی‌هویت و بی‌برند است که فاقد حداقل مسئولیت‌پذیری اجتماعی می‌باشند.
از سوی دیگر، یکی از مهم‌ترین دلایل ادوار تجاری بخش مسکن را نیز می‌توان در ساختار تولید این بخش جست‌وجو کرد. سازندگان غیرحرفه‌ای بعد از مشاهده افزایش قیمت‌ها و سوددهی مناسب ساخت‌وساز، منابع مالی خود را به این بازار تزریق می کنند (همانند اوج صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 86 و 91). با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های ساخته‌شده این گروه، 2 سال بعد به بهره‌برداری می‌رسد و با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود، موجب تعمیق رکود می‌شوند (همانند عرضه به بازار در سال‌های 88 و 93). درصورتی‌که اگر ساخت‌وساز به‌صورت حرفه‌ای صورت پذیرد، با تجهیز پایدار منابع، تا حدود زیادی از نوسانات بخش مسکن کاسته می‌شود.
شایان توجه است که یکی از عوامل کاهش قیمت تمام‌شده در بخش مسکن، رساندن فرایندهای تولید، به سطح صرفه‌های ناشی از مقیاس است که عمدتاً از کانال انبوه‌سازی مسکن به دست می‌آید. مزایای قابل‌توجهی برای بهره‌مندی از انبوه‌سازان در بخش مسکن قابل‌طرح است از قبیل: کاهش هزینه تمام‌شده تولید، بهبود کیفیت، افزایش بهره‌وری نیروی کار، ایجاد صرفه در خرید مواد اولیه، بهبود و پیشرفت فنّاوری بومی تولید در سطح کلان، وجود انعطاف در تولید؛ واکنش مناسب به نوسانات بازار، شفافیت در کار، تخصصی شدن کارها، افزایش ظرفیت‌های صادراتی، افزایش قدرت جذب منابع مالی بانکی و...
ضمن اینکه، ‌استفاده صحیح از ظرفیت شرکت‌های مادر و توسعه‌گر در مدیریت ساخت پروژه‌های مسکن کشور می‌تواند منجر به کاستن از مسئولیت‌های اجرایی وزارت راه و شهرسازی شود.

6. توجه به مسکن اجتماعی
بر اساس اصل 31 قانون اساسی"داشتن‏ مسکن‏ متناسب‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ایرانی‏ است‏. دولت‏ موظف‏ است‏ با رعایت‏ اولویت‏ برای‏ آن‌ها که‏ نیازمندترند به‌خصوص‏ روستانشینان‏ و کارگران‏ زمینه‏ اجرای‏ این‏ اصل‏ را فراهم‏ کند" از سوی دیگر، بر اساس منطق اقتصادی، دخالت مستقیم دولت در بخش مسکن می‌بایست محدود به موارد شکست بازار و مختص اقشار بسیار ضعیف– که ازقضا، جاماندگان طرح مسکن مهر هستند- باشد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که علیرغم طراحی مسکن مهر برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی، در عمل، سهم آورده متقاضیان این طرح، بر اساس توان مالی طبقات متوسط جامعه است؛ این در حالی است که، طبقات متوسط شهری از مکان‌های احداث این طرح و همچنین الگوهای همسایگی – به دلیل برند مسکن مهر- رضایت ندارند. لذا همان‌طور که مشاهده می‌شود طرح مسکن مهر با مشکل مخاطب‌شناسی مواجه بوده و نمی‌توان آن را به‌عنوان مسکن اجتماعی در نظر گرفت؛ بر این اساس علیرغم احداث 2.3 میلیون مسکن مهر شهری، خلأ مسکن اجتماعی همچنان احساس می‌شود.
7. نوسازی بافت های فرسوده شهری
هرچند وجود بالغ‌ بر 100 هزار هکتار بافت فرسوده شهری گویای گستردگی مشکلات موجود در این خصوص است بااین‌حال نوسازی هر واحد فرسوده، حدود 5 واحد جدید ایجاد می‌کند که حاکی از ظرفیت مناسب این بخش است.آنچه به‌عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده مدنظر قرار می‌گیرد، معیارهای سه‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار همگی معیارهای کالبدی بوده و عناصر طبیعی و انسانی در آن‌ها دخالت داده نشده‌اند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این خصوص است. متفاوت بودن سبک زندگی در بافت‌های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرائم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی ازاین‌دست، نشان‌دهنده لزوم ورود مباحث اجتماعی، اقتصادی و حقوقی به این مسئله است.

8. لزوم ساماندهی مشاورین املاک
مسکن گران‌ترین انتخاب خانوار است؛ بر این اساس انتظار می‌رود کارگزاران فعال در این حوزه، در کنار دریافت حق‌الزحمه خود، خدمات مورد انتظار را نیز ارائه دهند. در این خصوص سؤالی که از مشاورین املاک مطرح می شود این است که آیا مردم در قبال پورسانت پرداختی به ایشان، از خدمات آنها رضایت دارند؟
از سوی دیگر در کشورهایی که تولید فاقد ارزش می شود، فرهنگ واسطه‌گری و دلالی گسترش می‌یابد و بر این اساس طبیعی است که این مشکل در اقتصادهای رانتی- نفتی پررنگ‌تر خواهد بود. بنابراین به سیاست‌گذاران اکیداً توصیه می‌شود، از تعمیق فرهنگ واسطه‌گری و دلالی بکاهد.
از منظری دیگر، نگاهی به حجم بسیار بالای دعاوی حقوقی ناشی از قراردادهای منعقده در مشاورین املاک حاکی از عدم تعهد حقوقی مشاورین املاک و در خوش‌بینانه‌ترین حالت، ضعیف بودن اطلاعات و دانش حقوقی آنان است.
از آنجا که واسطه‌گران و دلالان بازار مسکن ، مؤثرترین عامل ارتباط عرضه و تقاضا در این بازار می‌باشند؛ بر این اساس تصحیح قوانین و مقررات حاکم بر فعالیت‌های این صنف می‌تواند کمک شایانی در بهبود عملکرد بازار مسکن داشته باشد.

استفاده از مطالب با ذکر منبع آزاد است.
متون سیاستی منتشر شده در شمس، بیانگر دیدگاه نویسندگان بوده و لزوما نظر این شبکه نیست.

نظرات

  • مخاطبان گرامی، برای انتشار نظرات لطفا نکات زیر را رعایت فرمایید:
  • 1- نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
  • 2- نظرات حاوی مطالب کذب، توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور و آموزه‌های اسلامی منتشر نمی‌شود.
  • 3- نظرات پس از ویرایش ارسال می‌شود.
با تشکر، نظر شما پس از تایید در سایت نمایش داده می‌شود.